某楼盘商业广场商业价值说辞

    ****广场商业价值说辞

    先生/女士您好，请问您是第一次参观我们营销中心吗？之前有没有我们同事跟您打过电话、发过短信或者微信？（如果客户属于自然来访，A位接待，如有指定置业顾问则转该置业顾问接待）。请问您是要了解住宅还是商铺呢？（根据客户的业态需求分配接待，如果客户是投资需求且说不清楚要了解的业态，则由商业组同事先行接待）。我是您的置业顾问XX（动作：双手递交名片），请问您怎么称呼？先生/女士，您是如何了解到我们项目的？下面由我为您介绍一下项目的基本情况，这边请。先生/女士，首先进入的是我们的品牌馆，由我们专业的品牌馆讲解员为您介绍（由品牌馆讲解员讲解品牌馆说辞）。

    【壹】

    ——品牌讲解——

    地点：品牌馆，时间10分钟（品牌馆讲解员讲解）

    品牌馆讲解流程：

    九字箴言——企业形象——公司荣誉——全国布局及集团发展史——已开业项目展示**价值体系——**迭代史“金字塔”、“模型搭建”情景互动————

    ☆问候语：

    您好！欢迎各位来到新城**广场的品牌馆，我是您的品牌顾问【注：表明身份，增加服务专业度，提升客户体验感】很高兴能够陪伴您参观体验！

    步骤1“九字箴言”：

    您这边请【注：增加动线感】

    首先您看到的是新城**广场“有情怀、不复制、具规模”的九字箴言品牌墙。

    ①有情怀：情怀是一个企业的灵魂，不同于其他一站式的购物中心，我们的**广场不仅将资源汇聚在自持购物中心，并且集中综合体全业态发力做精品，80%复制公司标准化，20%地域融入。就拿咱们XX项目来说，未来的**广场将会打造...（金街特色、综合体主题等），体现了我们新城融入地域为当地消费者提供有文化的生活载体和生活场景；更重要的是这样也就保证了我们新城每座**广场都独具特色，唯一无二。【注：融入当地特色，更加与地域客户的情感融入】

    ②不复制：说到不复制、您印象里的商场是什么样的呢？（客户回答：苏宁广场、万达）没错，这些都是非常传统的商场，它的经营模式也都是全复制模式，而我们每一座**广场都是根据当地的文化特色与消费需求，因地制宜复合业态组合，满足当下需求并引领未来商业趋势，“三不原则”是我们的坚持【注：将生硬的原则展现为数字化的表达，增加客户记忆点】，我们做到业态组合不复制、设计规划不复制、招商运营不复制，匠心精工，只为打造每座城市的商业新地标和城市新名片；

    ③具规模：不同于其他商业开发，新城的大商业【注：用对比而不是单纯叙强调不同】涵盖商业地产开发、设计、建造、招商、运营和服务全产业链发展，商业地产开发和招商运营协同考虑和分析，部分特色业态达到定制化设计，这在商业地产开发行业内都做不到，我们计划到2020年在覆盖创造中国GDP80%的城市开业120座**广场，为中国80%消费者服务，做大规模不仅可以增加品牌影响力，降低我们的运营成本外，还可以通过规模数据掌握最新的消费趋势，引领我们的开发运营理念。

    步骤2“企业形象”：

    您这边请，您之前有了解过新城集团吗？（有/没有），用数字说话最为简单直接，接下来我就详细的给您介绍下新城集团。首先给您介绍的是新城控股的企业简介，新城控股集团是跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团，公司创立于1993年，总部位于上海，2015年在上海证交所上市，股票代码为：601155，目前是国内唯一一家A股和H股双上市综合性房地产企业。2018年销售额已经超过2200亿元，较比去年同比增长74.82%，现在集团总资产超过2900亿元，成为中国房地产企业500强第8名，商业地产运营10强的第2名，同时也入选了新华社民族品牌工程的殊荣。在2018年11月6日集团新城悦物业正式在香港证交所上市，股票代码为1755，成为了新城集团第三家上市公司。战略版图最南端延伸是海口，最北端抵达长春【注：话述中点名全国重要城市，提升品牌影响力】。在“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”的战略指导下，未来将成为国内商业地产领域的标杆房企。

    步骤3“全国布局及集团发展史”

    1+3全国战略布局图，以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角环渤海和中西部地区扩张的1+3全国布局。目前已经进驻了中国111余个城市（包括4个直辖市），累计开发500余个项目。**广场是我们集团旗下的商业品牌也是中国体验式商业的领航者，在**广场的布局上，从上海、天津、南京、青岛、武汉、长春、苏州、西安、成都、昆明到海口，目前在建和建成开业的**广场总数达到119座，**云冈**广场是中国第118座**广场。**广场目前已开业46座（2019年预计再开业18座）。

    步骤4：4.0商业模式

    **广场品牌的发展经历了四个阶段，1.0模式以售为商，全销售商铺，无统筹招商运营，商业试水，探索学习。2.0模式为商而商，MINIMALL尝试及百货落地，统一招商运营，寻商机找突破。3.0模式以商为商，综合体初试，自持自营MALL，传统零售业态为主，重品牌，固模式。4.0模式五悦打造，特色研究，功能加强，地域融入，特色设计，创新商业体验；

    步骤5“显示屏实时滚动显示”

    都说商场如战场，未来商业经营的根本目标是对消费者时间的占有和优化。同时要满足全年龄客群的消费需求，让消费者在场所内停留的时间更多，产生更多的消费频次，消费者时间最集中的地方就是城市商业中心了。

    您这边请，您现在看到的三个显示屏幕，上面的数据是我们新城的大数据平台“新云系统”对**广场的数据监测模拟，通过这个系统我们对每座**广场进行系统性分析和智慧化管理，全国各地的**广场此时此刻的实时客流量显示，以及当日的累计客流量，还有当日的总销售金额显示，每一座**广场在开业当天的客流量都在三十万人次以上我们对每座**广场进行系统性分析和智慧化管理，主要体现在三大方面：

    ①　客流量：每一个**广场开业当天客流量都在30万人次以上，平时日均人流量都在3.8万以上。

    ②　消费活跃度：通过对消费者性别、年龄、消费时间段及主力消费客群分析，为后期招商定位做精准分析和大数据共享；

    ③　客均消费单价：通过客均单价分析，对**广场进行系统定位，真正能够充分把握消费者需求，结合消费心理和功能性，提升每座**广场的营业额和运用能力；

    步骤6“**价值体系”：

    **的成功离不开“**价值体系”的成功，下面就让我带您详细了解一下。

    (移步至项目显示屏)

    未来之悦：首先做商业和其他业态是很不一样的，从大环境来讲要有前瞻性眼光以及充分洞悉行业的趋势，从小环境来说要抓住这个城市的发展动脉。

    新城**广场选址的5大要素分别是：规划、交通、人口、文化、政务，我们每一座**广场都是严格按照“五度择址法”来择址的，因为只有抓住城市发展趋势，才能享有城市发展带来的红利。

    同时作为一家在全国开业和正在建设的广场数达119座的商业开发企业，**广场目前合作的超市已经不是传统的大润发或沃尔玛，而是线上线下相结合的类似马云的盒马鲜生、永辉的超级物种等超市，它们线下有实体店，线上可以实现半小时3公里送货上门服务；我们所做的商业是要能够引领未来10~20年的新零售趋势。

    创新之悦：除了掌握行业趋势以外，还需要进行多纬度创新，并且因地制宜，这是我们新城**广场的效果图，入口就是体现了水平动线的创新，室内步行街和室外步行街是同一个入口，这就可以最大限度的共享客流，我们不仅在入口处有动线创新

    室内步行街全部采用一字回形动线

    确保每间商铺都有人气，确保每个商家都有最大限度的展示面，大商业外面则通过强制动线来实现客流互通，保证室外步行街的客流，最大程度实现客流导入和互换，确保每个商家的利益。第二就是进行产品风格创新

    我们除了在室外入口处的强制引导以外还会有创新的建筑特色，通过古今建筑风格的冲突与融合，实现国际化与本土化交融碰撞的反差来形成项目跨界吸引力，所以新城**广场未来面对的不仅仅是区域内的客群，还有整个城市大区域的消费者。

    精品之悦：相比其他商业来讲，新城**广场是有一个完整的生态链，首先我们是从拿地开始，到前期的开发及后期的运营是同一支团队共同协作。其次前面就提到过**广场要在全国做大规模，会利用平台价值来实现投资者、供应商和消费者的利益共享。我们拥有强大的品牌资源库，首先来源于我们众多**广场的前期积累，同时结合每座**广场都因地制宜的特性与当地的品牌商家共建**商盟。我们是带着商家资源来开发每一座**广场的，要做的是从这些商家中去选择，而且拥有了这么多商家资源，我们在运营阶段不仅确保满铺率，还可以实现三年一调整，五年一突破，时刻保持**广场的新鲜感，牢牢锁定消费者。

    体验之悦：前面讲到仅靠零售是不足以吸引消费者的，我们打造的**广场是要能够满足全时间周期（从早到晚，24小时）、全生命周期（从小朋友到老年人）的人群都可以体验的商业广场。用最合适的温度、怡人的清香、视觉的新鲜感，动听音乐来增强消费者者的体验感。当然，除了舒服的环境，我们还有很多互动的东西可以吸引不同的人群，既安全又不失趣味感。

    人本之悦：其实在生活当中，我们缺少很多时间陪伴家人，所以**广场打造是家庭微度假式的体验场所，家庭中的每个成员都可以在这里找到符合他年龄层次的特定场所。比如我们有（针对情侣、夫妻）老公寄存处，（带孩子的妈妈）母婴卫生间（翻至下张P）除了这个以外我们还在细节设计方面为消费者带来惊喜，覆盖全龄段客户，吸引他们随时消费体验**广场。未来在咱们**广场……【注：融入地域特色。】，这些体验型的消费为让我们**拥有稳定的消费群体，这样我们的商家才会盈利，商家盈利便可以保障**广场投资者的长久收益。所以我们是从终端消费者的视角倒推开发运营，这是一种以终为始的理念步骤6“**迭代史”——与客户互动形式：

    “金字塔”模型搭建（未来之悦）

    互动演示**广场选址的五大中心先天属性（底层规划中心，尽享一城红利；第二层交通中心，核聚一城繁华；第三层政务中心，赢领升级未来；第四层人口中心，坐拥海量消费；第五层文教中心，商脉再度升级；）顶层金字塔尖即新城所赋予的后生属性——商业中心。

    模型搭建、磁力吸引演示商业迭代史（体验之悦）

    集市、百货大楼、购物中心、体验式综合体。（品牌顾问请客户在模型上撒一把钢珠，用钢珠代表客流聚集人气。）

    现在看到的是**4.0的演变过程，说到这我想问您一下，您印象里最初的商业街是什么样的呢？没错，最初的1.0沿街商铺，业态比较单一，比如说**的矿务局附近的步行街，随着消费者出行方式以及消费方式的变化，出行难、交通路况不便随之凸显，影响了商业中心的发展。到之后2.0商业的形成，演变为单栋的商业楼体，类似于**的百盛、华林新天地，体量集中并且统一运营，但是它以经营百货为主，没有办法满足消费者一站式的购物需求。随着时代的发展，3.0商业逐渐占据市场，例如**的万达广场，它的运营理念，主要以零售、餐饮、休闲娱乐三个部分构成，真正意义上实现了商业综合体的概念，并且能够满足消费者的一站式购物需求；****广场真正的综合了**的当地特色，中街与大悦城互通式的模式，商街与商场密不可分，进化为4.0的体验式版本，前版本基础之上演变实现全业态的一个升级版本，从视、听、嗅、触、味营造五感体验，超强科学的动线，主题化特色商业场景，注重体验细节完善。

    步骤7“已开项目展示”：

    展示全国各地新城**广场开业盛况照片集锦

    做成功一个**广场不难，但是要将每一座**广场都做成功，这个是非常有竞争力的。未来**广场的根本目标或者经营目标是对消费者时间的一个优化和占有，在有效的时间内让更多的消费者进入购物中心，并且增加消费者的逗留时间，**广场会不断通过有情怀，不复制，具规模的理念去打造不一样的商业中心。

    目前全国在建和已经建成的**广场有119余座，像上海、南京、海口、长春这些城市都有我们的**广场，以长春为例，时光引擎的风情街…【注：结合实际情况向客户介绍，可以重点展示某一项目，凸显公司九字箴言】

    9大亮点凸显商业运营优势：一体化设计、整体硬件优势、超高自持经营、统一运营、业态互补、品牌互补、合理动线、24小时不落幕的繁华生活场、处处有风景，步步有情调。

    步骤8“顶部品牌柱--新商会意义”：

    品牌顾问介绍至此，触控开关控制顶部品牌柱伴随星光徐徐亮起。

    新城**广场拥有超13000家品牌供应商资源，具备强大的客流吸附能力，与本地的圈层资源相结合，形成新圈层、精运营，精运营主要体现在新城拥有自己独立超强并且超过4000+人的商家运营团队，统一运营管理，快速形成中心，商管运营团队同时会将商业主体和室外步行街打造成多层次多方位的全新一站式商业生态体验MALL。

    另外，新城控股旗下品牌组织“新商会”，每年的新城商业年会均可以吸纳不同类别的品牌加入，到现在为止已经实现了13000家品牌资源库的整合，一种是战略合作品牌，一种是联发品牌，其中联发协议品牌（联合发展协议）约3000家，签完协议的品牌，新城**广场只要开到哪座城市，它会根据协议内容跟随新城的脚步到哪座城市，通俗点讲就是点兵点将式的，点到那家它就必须得来，如果不来就属于违约，就会受到相应的处罚；同样受协议的约束，比如我们在某个城市开发新城**广场，哪个优质品牌商家想加入，新城没有给它提供相应的机会，就是我们违约；

    当然，有些优质品牌进驻某个城市，也会考查城市的能级，作为它进驻的条件，对等的条件新城**广场会与品牌洽谈租约条件、免租期、装修补贴等等政策；正因为有了新商会、有了联发协议、以及有了超13000余个商业品牌的合作资源，**广场才得以在这么短的时间内在全国多个城市进行开发建设和开业运营，也正是因为这些品牌资源，我们才能够确保每一座**广场开业当天实现30万以上人次的客流；现在您看到的这些联发品牌资源，它铸就了对当地人群超强的吸引力和聚合力。

    我的讲解就到这里，谢谢您的倾听，前方是我们的项目整体规划，将会由我的同事带您参观！（品牌馆讲解完毕，引导客户移步至沙盘区域）。

    互动性体现方面：

    1、以标准化流程为模板，融入地域特色和项目实际拉近与客户的距离。

    2、将书面语转化成口语化表达增加亲近感，同时增强情感性语言的融入（我们新城、我们公司、咱们的项目等），将讲解转换为交流。

    3、引导词和敬语的适当使用，增强客户满意度。

    【贰】

    ——面对区域沙盘，回顾宏观价值——

    区域价值

    区域中心：下面您看到的是我们的区位图，方位是上北下南，左西右东图中红色区域就是项目所在位置，位于云冈区主力发展区核心地带。**作为山西省第二大中心城市，是一带一路建设先行区，2008年**市政府将**分为御东区和老城区，2018年**又提出了以两轴三城格局规划，大力发展城西，全国第三大煤炭企业同煤集团就落位于此，而我们项目处于云冈区核心位置，是**市大力发展的商业中心，距离主城区4公里，距高铁站12km，距平旺火车站4km，交通发达；且未来云冈区政府也会搬迁至**广场西侧。****广场是新城控股进入**的首个商业项目，也是政府特别重点招商引资项目，就是为了给**市做城市中心配套，我们作为该区域唯一一个大型体验式商业综合体项目，同时也是未来**的新城市中心。

    政务中心：区政府即将要搬迁到我们项目西侧，任何一个城市的发展必然会围绕着政治中心而发展。本项目所在地是云岗区唯一可以形成规模化聚集发展的区域。政务中心的搬迁代表着相关政府机构及各企事业单位的整体搬迁，围绕着政务中心周围往往是经济中心的聚集，比如银行机构、金融基地、新兴产业等很快会聚集在项目周围，新的政治经济核心区域即将形成。

    交通中心：项目处于棚户区矿物局连接市区的主要交通要道上，可谓三个区域彼此连接的咽喉之地。而且项目东侧的高架直通云冈石窟和**东高铁站，同时还有即将要动工的**西高铁站。交通的高速发展必定会加大车流及人流的聚集，同样也意味着会带动商业商务活动的聚集。

    人口中心：两大区域95万的人口红利，外加市区外溢人口近百万固定人流。人口基数是任何一个区域发展的先天优势，本区域作为唯一的一站式体验商业综合体，为全客龄段的海量客流，提供了消费场所。有人口才会为其他产业带来发展的动力、为经济发展带来保障。

    文化中心：随着政治、经济、交通、人口的综合聚集，政府会将体育馆、图书馆、展览馆、美术馆、博物馆等相关文化属性的配套场所逐渐完善。

    配套中心：我们**广场的商业业态定位是3+3+3的商业地产黄金比例，即34%的餐饮＋33%的娱乐业态+33%的零售为我们呈现的是吃，喝，玩，乐，购为一体的全业态体验式商业综合体，例如，我们广场内有多奇妙儿童乐园，星轶影城。依托**广场13000多家的合作品牌，未来会吸附海量客流，成为**市的新商业中心。

    只有满足了以上这些六大先天条件，我们才会将26年的商业运营经验落地于此。才能享有城市发展带来的红利。

    【叁】

    ——面对沙盘，介绍产品价值——

    一、项目基本情况和定位

    我们项目是集团在**地区打造的第一座A级体验式复合型商业地标（即第一座五感体验式商业综合体）。以首席沉浸式体验商业街区为主题，命名为魏都印巷，结合**历史文化以及古风遗址倾力打造。是新城目前最有体验感的“**广场”，****广场总计占地约28万㎡，总建筑面积约85万㎡，但可售商业面积只有约2万㎡，极为稀缺；住宅占地约20万㎡，总建筑面积约53万㎡，住宅总户数约4566户，一个家庭按照3.2个人计算

    未来将为**广场带来近1.5万的消费客流。****广场将打造成整个云冈片区乃至**市品牌最多、业态最丰富、档次最高端的一站式购物体验中心。大商业的业态定位是“3+3+3“的商业模式，即34%的餐饮+33%休闲娱乐+33%零售，打造吃，喝，玩，乐，游，购为一体的体验式业态为主的旗舰商业综合体。

    二、**首席沉浸式体验综合体的场景创新设计，带给你一场奇妙的体验之旅

    ****广场，采用全世界最时尚的商业创新理念，在**独创沉浸式体验综合体创新设计亮点：设计灵感，打造具有**特色的文化印记、精神地标、时尚圣地。

    1、我们的购物中心和商业街是通过连廊进行连接，层层互通，商业街1-2层的层高与购物中心1-2层的层高齐平，让商业街和购物中心很好的融为一体，同时主题商业街与大商业共享人流；

    2、商业街商铺的面宽和进深比为1:3的黄金比例，能够适合不同的商业业态，而且通过设计，我们已经把铺顶的消防等管道布置到四周的死角位置，方便客户作为两层空间的使用。

    3、屋顶生态主题花园广场，打造**的空中城市广场、城市会客厅、生活秀场：在大商业的屋顶花园广场，规划设计有“凌空跑道、文化艺术长廊、云顶剧场“等主题。在商场内购物消费后，带着家人朋友、亲人来到我们的屋顶花园广场，欣赏花海美景及公园的同时置身于漫天繁星下，徐徐清风从你耳畔划过，这座城市的夜景里，欢快而又幸福……

    三、大商业业态价值

    ****广场依托一万多家战略合作品牌，未来将有超300家品牌引入，其中50%以上是首次进入**！****广场将带给云冈区乃至整个**业态最齐全、最国际化、商业水准最高的一座旗舰体验MALL。

    1、星轶国际影院：**广场联发品牌，国际一流的视听体验：

    我们引进的影院是星轶影院，我们与全球第一巨幕品牌IMAX、动感座椅之王D-BOX是战略合作商，将引进全球最先进的视听科技，打造**目前最大、最震撼的影院。**广场在影院选配的要求极大，光一个IMAX+DB的放映厅就1000多万，现在新的影院还带D-BOX设备（动感座椅）的。未来在这里看电影，不仅能感受超级巨幕带来的视觉冲击、立体音响系统带来的听觉冲击，更能感受到4D带来的坠落、震荡等特效，更有身临其境的效果。同时我们将引入时尚秀场、音乐餐厅等创意，集电影放映、互动娱乐、游乐体验为一体的新一代超级梦幻影院。

    2、儿童业态：

    项目将引进儿童主力店多奇妙儿童主题乐园，这也是新城的长期合作品牌，肯定是**规模最大、体验最全的儿童乐园；它将融合机械、多媒体、攀爬、拓展、演艺、电玩、动漫、生日派对、培训等为一体，约60余种娱乐休闲设施；在这里，小朋友不仅能参加机械、电玩、多媒体、攀爬等丰富的趣味设施，还有更多的活动是可以与爸爸妈妈进行互动参与的，不仅是一个儿童乐园、更是一个适合亲子交流沟通的欢乐乐园。根据商管公司的保守统计：其他城市公司的多奇妙亲子乐园月营业额可超100万元，每年入园体验亲子活动的家庭在10万户以上，10万户家庭就意味着将有30-50万的客流量，每天的客流量可想而知，这10万户亲子家庭为我们商业带来巨大的人气及各类关联消费。

    我们计划还将引进全国知名的儿童教育培训、儿童服饰、儿童零售、儿童职业体验等品牌进驻，比如金宝贝、美吉姆、PAWINPAW、好孩子、比如世界等等将是我们挑选引进的目标。

    3、无边界泳池健身俱乐部：

    大商业西南角面朝花海6楼打造明无边界泳池，白天可以通过全明无边际设计看尽**商业繁华，又能沐浴阳光，晚上还可以浪漫观赏繁星闪烁的夜空。它的定位已不再是简单的泳池，而是一个可以休闲，约会，商务洽谈的神秘空间。

    4、实弹射击俱乐全部：

    这是我们新城响应时代市场的需求，全新引进射击体验馆，在这里，我们可以感受到真实的枪林弹雨！极为震撼！

    5、超市：兼顾高端进口商品与生鲜，打造更好的超市购物体验，打造精品超市。

    永辉超市是国内生鲜零售行业龙头企业，设有农药残留检测设备，确保货品农药0残留。生鲜品类要求2小时补换货一次，确保产品新鲜。拥有独立的产地和独立的物流，直接从产地到零售店，省去中间商并且确保食品新鲜。满足我们日常生活需求并提高了生活品质

    盒马鲜生是阿里巴巴对线下超市完全重构的新零售业态。消费者可到店购买，也可以在盒马App下单。而盒马最大的特点之一就是快速配送：门店附近3公里范围内，30分钟送货上门。盒马首家店上海金桥店目前每天平均营业额可达100万元左右，已经实现单店盈利。华泰证券2018年12月的研报显示，盒马上海金桥店2018年全年营业额约3亿元。盒马实现用户月购买次数达到5.5次，坪效是传统超市的4-6倍。

    6、快时尚品牌：接轨国际国内一线潮流，让**更时尚

    （战略合作品牌）我们一般是ZARA与H&M，搭配MJ无印良品、优衣库。女装MAJE、Sandro、PINKO、依恋系列、BASICHOUSE、Ochirly、Only、VeroModa，5+、热风、拉夏贝尔、茵曼、艾米等众多国内外时尚品牌，男装HUGO、Tommy、BOSS、GANT、Selected（思莱德）、HAZZYS、polosport、马克华菲、GXG杰克琼斯、卡宾等众多品牌。这些品牌很多都是首次进入我们**，将成为**档次最高、品牌最全、数量最多、最具时尚感的商场。今后将改变我们云冈人领跑市区消费的局面，在云冈区就能买到自己想要的东西。

    7、餐饮类：美食和情调兼具，国际化与本土特色彼此融合

    快餐如必胜客、星巴克、肯德基、麦当劳、汉堡王一般都会有，也都是我们的战略合作品牌；餐饮品牌诸如上海的餐饮连锁品牌外婆家、海底捞等；极具主题特色的餐饮大荟萃，同时我们把位置最好的留给了高端餐饮区。可大宴会厅以承接国际、商务、行政等重要活动。还有我们战略合作单位的一些明星主题餐厅，还有异域情调的主题餐厅、海洋主题餐厅、热带森林主题餐厅、儿童主题餐厅等等。另外还会引进米其林餐厅，带给全新舌尖上的享受。**广场的内外餐饮将会成为**餐饮品牌最多，最丰富，最齐全，体验感最强的美食中心。每周换个口味体验不同的美食感受。会成为外地人想来，本地人常来的美食集散地。成为商务接待、朋友聚餐、家庭聚会的首要之选。

    除了上述这些，我们还将引进打造**最高端的健身会所、体育品牌集合馆（迪卡侬、滔博运动）、智能手机生活科技体验馆、天幕情调咖啡广场等全新的体验场景和体验业态，打造**最具场景体验感的超级商业MALL。让**广场成为市民最理想的周末休闲度假目的地。

    8、24小时星空浪漫约会地：当夜幕降临，您和另一半来到我们的****广场，面对万亩花海，抬头望着漫天星空，两人深情对望，男人主动拿出戒指说：你嫁给我吧！就是那一天，**广场将是你们一辈子的见证。爱情主题街区将会成为整个**年轻人的定情之地。结合屋顶花园、露台花园等空间，打造爱情主题餐厅、咖啡、甜品及婚庆主题产业，享受独属于两个人的甜蜜时光。

    四、主题商业街定位：魏都印巷

    ****广场是新城控股首进中国**的1号作品，致力于打造一条可以代言中国**这座千年古城封面的商业主题街区。基于此目的，我们提炼了**城市2400年的重要历史时期精髓，并融合了现代化的商业运作模式和**特有的体验式商业理念，打造一条展现**历史文化、接轨国际繁华的时间走廊。

    接下来，我为您介绍一下我们“魏都印巷”主题金街名字的来源。我们**，是中国九大古都之一，也是我国历史文化名城，在南北朝时期，鲜卑族拓跋氏在建立了北魏，并定都**，与中原的南朝形成对立，可以说，**此时达到了最为辉煌的历史时期。

    我们****广场，之所以取魏都为名，是旨在改写**商业格局，为**再现辉煌，这就是“魏都印巷”主题金街的由来。

    我们都去过很多城市，也去过很多城市中著名的街道。在漫步中，我们不免发现，每条街道各有特色，但是从头到尾几乎是一成不变的。俗话说，历史是一条长河，当它流动起来才丰富多彩。基于此，我们提出四大节点广场名字：

    1、云中霓裳：在魏都印巷主题街区的第一个广场的位置，将引进全息3D立体投影技术，打造云中霓裳主题，**又名云中，自公元460年北魏文成帝和平初起一直延续至公元524年孝明帝正光五年止，前后六十多年。此后的东魏、北齐、隋及初唐，平城改为云中郡，我们的云中霓裳结合云冈石窟的飞天元素、北魏文化，展现北魏云中的风俗特色，通过现代科技手段，通过声光电打造24小时不夜城，重现**北魏时期的繁华景象，给消费者带来强有力的视觉冲击感，同时也满足来自世界各地游客的旅游体验。

    在这一主题节点中，我们的主力业态为酒吧、音乐餐厅、KTV等，可以说这也是我们的夜生活主题区。通常购物中心的营业时间最晚不会超过22:00，现在全国都在推崇夜市文化，那么在购物中心闭店后的时间内，我们的主题金街就可以为客户提供24小时的休闲娱乐选择，形成与购物中心的时间互补性。

    在我们的主题金街内，您既可以体验酒吧、夜店的都市生活，又可以感受音乐餐厅的浪漫氛围，更有KTV可以满足彻夜聚会的需求。当然，这里也会有洗浴SPA会馆等业态，让您休闲休息两不误。

    2、凤凰乐艺：在魏都印巷主题街区的第二个广场的位置，打造的是凤凰乐艺，**自古有“凤凰城”的美誉。其集魏晋风韵为一山，辽金风流为一城，是闻名世界的旅游胜境。**市有南关

    北关、东关，唯独没有西关。人们说南关象征凤凰头，东关是左面的翅膀，北关最长，象征凤凰的尾部。配备现代声光电科技装置，定时进行表演，主要打造的以大型音乐喷泉为主的景观，给客户带来听觉上的美感，全身心的放松。

    在这里您不光可以看到高科技的声光电表演，将来更会有许多科技数码品牌进驻。这里将打造成为以科技数码为主力业态的主题商业街，主力业态包括数码产品、摄影摄像器材、音响体验店、人工智能科技产品、乐器行、琴行等。科技数码品牌的集中，将会聚集一大批的高科技爱好者关注，这里将成为**独一无二的科技数码集散地。而我们的大型音乐主题喷泉，未来也必将成为新晋网红打卡地，主题金街的人流量将不断攀升。

    3、恒岳食麓：在魏都印巷主题街区的第三个广场的位置，打造以美食为主的恒岳食麓（取之北岳恒山之名），配合咱们**剪纸艺术、**铜器文化、北魏碑文文字等元素，配合穿插在绿植和花卉间的旺火民俗，打造极具**特色的文化盛宴，带来视觉上的享受，刺激人的味蕾，带你与世界美食一步之遥，与中国传统美食近在咫尺，更能足不出户就能品尝到**最正宗的本地特色美食。

    有人说，中国的购物中心都是吃出来的。中国人对美食的热爱不仅仅局限于满足温饱，更是将品尝美食当做一种享受。在恒岳食麓中，您将品尝到世界各地的美食，在独具**特色的北魏主题商街中，穿越世界各地。这里将囊括韩国烧烤、日式料理、泰国餐厅等国际美食，就像歌词里唱的泰国、新加坡、印度尼西亚、咖喱、肉骨茶、印尼九层塔，只要来**恒岳食麓，可以一站全吃到！这里更有法餐、米其林餐厅等高端餐饮美食，全面拔升主题商业街的品牌调性。

    除了来自世界的国际美食，舌尖上的中国更是必不可少，川鲁粤淮扬闽浙湘本帮等中国传统美食更是遍布其中，酸菜鱼、毛血旺、成都火锅、烤乳猪、烤鸭、黄河鲤鱼、一品豆腐、菊花爆虾、三油鳝丝、西湖醋鱼、梅菜扣肉等全国各地的特色美食汇聚于此，未来必将成为**吃货们的首选打卡地！

    在恒岳食麓，最不能缺少的自然是咱们**的当地特色美食。作为**人，相信您一定吃过咱们的**刀削面、羊杂、油炸糕、**铜火锅、凤临阁烧麦、莜面、广灵豆腐干、浑源凉粉、阳高杏脯等本地特色美食，这些美食，在吸引本地客户的同时，更将吸引更多的旅游客群，传承**最正宗的经典，为主题商业街带来强大的客流导入！

    4、木兰新颜：在魏都印巷主题街区的第四个广场的位置，将打造木兰新颜，花木兰是中国北魏时期一个传说色彩极浓的巾帼英雄，诸多专家通过历史文献考证，花木兰是北魏宋州人，家住平城北郊，即今天的高山新荣一带，花木兰是咱们地地道道的**人，不爱红妆爱武装的花木兰，也有当窗理云鬓，对镜贴花黄的时候，而木兰新颜，会有定时香氛释放，整个广场香味缭绕，同时塑造花木兰的卡通雕塑形象，这不仅告述人们花木兰是**人，也为我们的主题商业街增添生动鲜活的一景，增强历史文化名城历史氛围。木兰新颖打造以女人为主题的时尚街区，计划引进高端美容美体、化妆品、影楼、婚纱店，买手店，高端服装定制、饰品店、金店，花店等业态。

    虽然说只有女人才爱逛街，但是真正以女人为主题的商业街实在是太少了，可以说**广场的木兰新颜是**独一无二的专为女人打造的主题商业街。置身于此，不仅仅是视觉享受，更将为您带来独特的嗅觉体验。

    走过木兰新颜的香气逼人、尝过恒岳食麓的唇齿留香、看过凤凰乐艺的绚烂多姿、感受云中霓裳的热闹非凡！魏都印巷将带您穿越千年，感受不一样的**！

    我们更有独具**特色的魏都印象主题商业街，依据三大互补原则，与购物中心互为依托，互相带动，与外部主题商业街形成经营业态的互补，行成一个整体。

    我们的主题商业街分为一二三环，每一环的商铺产品均为二层设计，且三环商铺面对住宅区域的三四层为停车楼的出入口设计。**目前的商业停车是最让人挠头的事情，而我们的停车楼既满足了客户的停车需求，更为主题商街形成强大的客流导入，可以这么讲，购物中心的客流因为停车楼的设计都将来到我们的主题商业街，而我们的魏都印巷主题商业街本身的主题特色也将吸引强大的客流。

    在动线设置上，客户找寻停车位后，在停车楼通过二层十三条连廊或直达主题商业街一层进入购物中心，因此一层、二层的商铺是**广场客流的必经之路，可以充分满足商铺的人流导入。

    **需要魏都印巷这样一条主题商业街，更需要****广场，作为**未来的新中心，**广场的存在将让**这座千年古都**大不同，更会让这座有着浓厚历史积淀，又在蓬勃进步和发展的城市，找到新旧融合的交汇点，让中国**走向世界，打造属于**人自己的新城，让我们**人更加自豪。

    主题商业街国际主题特色业态，打造**长时间、多频次的消费圣地

    我们魏都新天地规划主题为“千年**·悦成天地·一站式魏晋风情特色主题商业街

    ”将涵盖美食、旅游、文化、休闲、娱乐、艺术、服装、珠宝、婚庆、教育、培训、运动、SPA、美容、美发、美体等丰富业态。吸引**乃至外地来的朋友前来体验消费，打造**二十四小时不落幕的魏都文化商业秀场，成为外地人想来，本地人常来的一张城市名片。最终形成**的旅游集散地。

    室外街的九大独特创新价值

    1、超大停车场，人流汇聚

    现在大家不管去哪消费，首先考虑的就是停车的问题，如果一个场所拥有一个良好的停车环境的话，会成为一个巨大的引擎吸附大量的人流。我们为了保障来我们这里消费的客户不再为停车烦恼，打造了约1500个停车位。算每个车位每天的使用率是4次，那每天进出停车场的车流量基本可以达到6000辆左右，每辆车按4个人来算，每天都有将近24000人进出，本次创新型的设计，我们设计了**市唯一的停车楼，给客户带来非常好的停车体验，而且停车楼在商业街的上面和商业街无缝对接，要进大商业必须要经过金街，实现海量的人流共享。

    科学合理的动线规划，铺铺是街铺，层层如首层

    环形立体连廊交通：大商业与商业街是一个整体，从设计到招商运营，每一步都联动考虑，二者共同构成**广场，这是其他企业做不到的；

    您可以看到无论是大商业的一楼还是二楼都有通道出口直接与室外步行街相通，人流能够顺畅地内外互动。并且细看的话，我们几乎每隔(20-30)米就有一个环形连廊，保证人流充分的互动，对室外步行街的人流拉动起到了强有力的保障。

    双重垂直交通体系：在整个室外步行街的最端头、中间等6处位置都设计了户外电动手扶梯，顺畅连通一楼二楼；一楼商铺每隔一小断距离（4-5间商铺）就有一个楼梯通道到达二楼，让一楼和二楼的商铺经营者共享人流。

    人流动线的合理布局：简约的环形路线设计，消费者在其间方向感好，很容易找准自己的位置，也能很直接地到达想去的目的地，形成一种顺畅地消费模式。

    黄金比例商铺空间规划，灵动空间，高收益

    我们的商业街面积约2万㎡，总共分两层，以单层小面积为主，

    层高：每层层高约5.7米，可以适合不同类型的业态；

    户型格局：无梁无柱，空间大气方正；大面宽，具有更好的店铺昭示性。

    全业态设计：均具备餐饮条件，保证了餐饮及其它各种业态的各种需求（针对餐饮排油、排烟提前安装，开业运营成本降低）

    超高层高，可期经营，让投资价值翻倍

    商业街设计遵循消费体验感最强、经营空间最大化原则，5.7米超高层高架买一层得两层，买两层得四层，让实得的经营面积远远大于建筑面积，实现经营空间最大化。针对体验业态特点，全部具备餐饮条件，合理配置经营空间和配属空间，让商铺成为商家抢租的“金砖铺”。

    关键节点商铺，联发品牌带动，投资有靠山

    商业街关键节点将引入新城商业的联合开发品牌商家，跟着大咖，共享**繁华。（比如海澜之家、网红喜茶等吸引人气的一些商家品牌放到金街）

    同时，新城商管专业团队服务，海量意向商家储备，定期举办招商启动大会，节点位置引进主力品牌商家，带旺人气财气。跟着大品牌，投资更有靠山。

    内外品牌互补

    新城**商业管理公司与众多世界500强企业和国内一流的品牌商家建立了战略合作关系，目前合作的商家超过13000家。但是这些知名的品牌实力商家只有一部分将进入我们的大商业，另一部分将进入外街。

    引入300多家品牌，新城商管团队意识的将合作品牌商家引入商业街，提供更加丰富的业态和消费场景，有利于形成一站式的消费中心。

    错时消费，打造繁华“不夜城”

    不同业态对经营的时间和场景的要求不同，有些业态更适合大商业、有的更偏向于商业街，如儿童教育培训机构，美容院、美发店、足浴城、干洗店、餐饮、茶座、酒吧等业态更适合在室外商业街找到合适的店面经营。大商业和商业街，共同打造24小时不落幕的繁华生活主场。商业街作为**广场重要的一部分，白天与大商业互通客流、夜间更有通宵营业的餐饮、KTV、音乐酒吧等丰富的体验业态，将成为真正意义上的“不夜城”。

    情调空间，24小时不落幕的繁华商业秀场

    商业街设计遵循消费体验感最强原则，通过大量的景观小品、外摆等，形成有情调的消费空间，并引入丰富的体验式业态，真正做到处处有风景、步步有情调，刺激人们的购买欲望，同时也能给人全新的消费体验，保证持续长久的消费力。

    我们依托4000多人金牌商管团队和一万多家的品牌联盟作为依托，同时又结合了本地文化打造特色文化街区，进一步吸引本市乃至全国游客来此体验，这是对投资**广场商铺业主的最大的保障。在商业地产圈，像万达这样开发和后期商业运营分开是常见做法，**广场是真正可以做到商业地产全产业链的企业，从项目开发建设到运营管理由一个核心团队统一管理，这是**广场一个核心竞争力。****广场就是区域中心，形成高浓度的繁华，带来物业不断增值，同时****广场会创造几千个就业岗位，每年几千万的税收，对**经济发展带来极大的推动。——————造繁华，定中心，未来****广场必将满铺开业，打造**商业新地标！

    【肆】

    ——投资机遇——

    2019财富投资爆品，抢到即赚到

    城市核心稀缺的地段、**云冈区千载难逢的历史机遇、超高人流带来的消费力、汇聚人气的创新场景设计、丰富的业态品牌吸引、实力强劲的运营保障，为****广场商业街的繁华带来了稳健、长久的投资保障。

    投资者不仅能享受到非常值得期待的发展前景，更能以商养商，做财富的大赢家。

    一站式财富增值计划，做人生幸福赢家

    对投资者来说，从地段选址、主题打造、整体规划、招商运营等方面，为投资者提供一站式财富增值计划，让财富稳定增值；而且，新城才是**广场最大的股东，运营好**广场就是我们的使命和考核指标，跟着大牌走，财富不用愁。

    对商家来说，新城将为商家从新店选址、命名、设计、品牌故事、包装、装修美陈、运营、旺场等提供一站式的服务，确保商铺的即开即旺！

    对消费者来说，当**广场这个城市综合体来**后，我们会发现，原来我们可以在**广场里面玩一天，因为它里面提供了全年龄段、全家庭的所有服务，除了购物、吃饭、唱歌、看电影外，还有健身、儿童游乐园等，而且自带的商业街还是24小时营业的。

    从而我们的消费观念就会变成这样：今天带着一家人去**广场，上午陪孩子在游乐场玩，中午去买了两件衣服，下午陪老婆去做个美容美甲，晚上一家人吃个晚饭，然后一家人再去看个电影，快快乐乐的度过了美好的一天，这就是消费理念和习惯的改变。

    2019**商业新格局，住**看云冈，**所致，中心所向。

    ****广场客户抗性说辞

    一、城市综合体的优势是什么？

    1、可获得长期稳定的现金流回报

    住宅地产产生的现金流多，但属于一次性，不会产生二次现金流，物业管理甚至会亏损。但商业地产则不同，其现金流是长期且稳定的，只要这个物业存在，每年都会有现金回报，也许刚开始回报率低，但现金流会逐年增加。

    2、享受资产升值的双重利益

    除了长期稳定、逐年增长的现金流回报外，商业地产还能享受资产持续升值。由于商业经营良好，在企业获得稳定的现金流之外，还会因消费拉动做热这个区域板块，使区域的土地价值升值，进而拉动整个区域价值的飙升，资产升值也很迅速。

    3、不受经济周期影响

    商业地产最不容易受到经济周期影响。经济低潮期，住宅地产会受到很大影响，但商业地产不同，无论什么时候，人不能不吃饭，不买生活用品，所以以商业地产为载体的餐饮、服务及零售业受到冲击会比较小。

    4、城市综合体能为政府带来高额的税收和就业

    之所以很多政府都在花大力邀请我们**广场进驻，原因之一是因为一座城市综合体每天的营业额都是几百万上千万，给政府交纳了大额的税收，并且每座城市综合体都需要大量的工作岗位。

    5、减少客户不必要的时间浪费

    减少消费者造成的不必要的时间浪费；

    举例：周末开车带家人和小孩去传统商业街区逛街，首先的面对市区停车难得问题，找个停车位花掉半小时，然后步行很远到要逛的街去购物，然后吃个饭，可能又要花很多时间去找饭店，然后又想带小孩去看个电影，打个电玩什么的，又要步行很远，回来还要走很远去找自己的车，浪费了太多时间。

    6、容易聚集人气，产生随机性消费；

    传统的商业都是属于有目的性的消费，而有目的性的消费一般消费金额都是有限的。

    比如：周末我带家人去看电影，买了电影票，可是离进场还有一段时，那么家人提议随便去转转，也不想干等，那么在转的过程中看到自己比较中意的商铺就买了，又或者本来是去商场吃饭，吃完饭后随便转转的过程中买了件衣服，但是传统的商业就无法做到了，比如我们去超市，那是因为家里缺少生活用品了，我就去超市买我缺少的东西，而且买完了我就立马回来，又或者我们去便利店买瓶水，买了就走，从不多问、多逛。

    二、体验式消费

    体验式消费顾名思义是指，人民能亲身感受、感觉到的一种消费形式，从而在消费过程中产生的感受是在电商或其他的消费形式中无法感观到的。

    而体验式消费的具体表现形式有很多了，比如：我们去餐厅吃饭，这是所谓的消费，但是在我们一进入到餐厅时，就会欣赏到餐厅特色的装修风格，还有音乐、投影动画，甚至活生生的海洋生物等，服务员为我们倒茶，点餐，然后我们进餐，最后吃完我们可能会对这家餐厅的味道，服务，装修等做一些发至内心的评价，其实这就是我们的体验。

    再比如：带小孩去逛，有VR体验馆、游乐场玩，通过现实体验，可以看到外面看不到的风景、体验接近真实的的刺激，而整个过程其实就是一种体验式消费。

    现在生活中消费的中心和消费的主力也发生了变化，可以说一个孩子的成长轨迹，带来全家人的消费，（比如，刚怀孕的时候，老婆好多衣服都穿不上了，要去买孕妇装吧；等孩子出生了还要买奶粉、奶瓶、尿不湿、衣服吧，逛累了，到了中午时间肯定要休息要吃饭吧；到了幼儿时候，正是小孩子要玩的时候，对新鲜的事物都充满了好奇心，看到游乐场那么多好玩的东西肯定要玩吧，每次去每次都要玩，大人会比较无聊，索性周边逛逛，顺带的去买件衬衫，买双鞋子；到了少年，要报各种兴趣班吧，比如弹钢琴、弹吉他，送去学习一般都要一个小时，这是大人又会无聊，再顺带去超市买些生活用品，买些孩子的零食；到了青年，他就会对穿衣打扮有要求了，去耐克店买运动鞋，去阿迪店买运动衣，顺便到肯德基，麦当劳吃汉堡、鸡翅、薯条）。这些都说明了，现在的家庭消费中心都是孩子，消费主力是父母。

    随着人民生活水平的提高，对生活质量不断的追求下，大家消费理念的提升，体验式消费越来越成为人民生活中的一种消费，这也是城市发展、经济发展所衍生出来的必然趋势。而从经济角度来讲，体验式消费是完全不会受目前国家极力发展的互联网而兴起的电商的冲击，而传统的零售百货类就迥然不同了，比如：在全国已开业99家分店的万达百货，受电商的冲击去年已关闭80％的分店，改成儿童游乐场或苏宁易购，这足见体验式消费的重要性。

    三、综合体与专业市场，街铺的区别

    1、城市综合体定位为商圈中心商业，具有规模庞大，业态丰富，交通便捷，功能齐备的独有特征，指向性和包容性都较强，是现代城市不可或缺的商业体系，城市综合体的多功能特性使商业综合体的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显着加强。而从消费者的角度上有许多的独特优势，如：时间成本的减少，吃喝玩乐购一站式消费，只要一进到商场，几乎所有的需求几乎都能满足，而且吸客能力极强，比如，甲要买衣服，可以去，乙要买化妆品，可以去，丙需要吃饭也可以去，从而在完成目标需求的同时，会产生其他的消费，还不会受天气的影响，即使下雨天，下雪天也没关系，因为在室内甚至夏天和冬天更受消费者的喜欢，而传统商业是做不到的。

    2、专业市场的商铺

    专业市场商铺往往集中经营某一种产品，如：服装城，家居城、机电城等，指向性很强，但包容性很弱，经营产品十分单一，所以专业市场的客流量都不会特别大，都是有需求才会去，如：我家装修需要看家具，我就去红星美凯龙，买完自己需要的家具，我不会再多闲逛，但如果我家不需要买家具，根本就不会去。

    3、住宅底商

    住宅底商是指位于住宅社区周边的商用铺位，它指向性很弱，包容性较弱，其经营对象主要是针对社区的居民，服务于社区居民的日常生活所需，社区商铺的局限性大，因为消费群体是社区居民，所以经营产品大多为日常生活类商品，如：烟酒、水果、洗衣店、小超市等，或便利型餐饮，吸客能力弱，过来消费的客群目的性非常强，消费需求与外来消费者较少，所以发展空间非常有限。

    4、街铺：

    指向性很弱，包容性很强。可能这一条街有餐饮店、有烟酒店、有服装店、有美容美发店、有足疗SPA等等，也就是说街铺的包容性很强，没有业态的限制。但是您无法清晰的了解到这条街到底有没有您需要的业态，所以当您需要的时候您无法第一时间联想到要去这里消费，同时由于国人的跟风习惯，可能您开家餐饮店生意很好，然后您隔壁接二连三的会开好几家餐饮店，所以您无法避免同行业的无序竞争。所以，像街铺这样的，就是叫做听天由命，如果能做好，那是天时地利，叫做运好，他是没有人和的。

    四、第四代城市综合体是什么概念？

    综合体的发展不是一蹴而就的，它经历了几个不同的阶端。

    1、（第一个阶段）单店：就是一个单纯的商场，什么都没有，比如说现在的商场。

    2、（第二个阶段）组合店：在商场的基础上增加一到两个元素，比如说增加电影院、餐饮街、酒店公寓。

    3、（第三个阶段）第三代城市综合体：基本包含了除了别墅外的其它您需要的建筑形态，包括住宅、商铺、酒店、公寓、写字楼等。业态上也比较丰富了，比如大型超市、KTV、健身房、影院、餐饮、娱乐等业态。目前西安市场您能看到的普遍都是第三代综合体。

    4、第四代城市综合体：是在第三代的基础上升级和优化的。和第三代城市综合体相比，第四代城市综合体有两个本质的却别：1、增加或者侧重体验式的业态：像万达、万象城这种第三代城市综合体在造的时候以百货等实体店为主，没有考虑到京东、淘宝这些电商对实体店的冲击，所以万达百货这两年已经全部撤柜。传统的百货已经不再能支持未来的消费了，未来的消费趋势是体验式消费。而第四代城市综合体主要以体验式业态为主，因为体验式业态不容易受电商的冲击，受影响的话也比较小。

    2、空间规划、设计方面：第三代城市综合体它的大商业和金街在设计的时候是彼此孤立的，比如您去商场吃饭，吃完饭后要去金街逛逛，那您需要从三楼坐电梯下到一楼，然后从一楼出大门，再绕到金街去，所以说非常不方便。而第四代城市综合体我们的大商业和金街是一体化全动线设计，层层互通，四通八达，使得金街和大商业很好的融为一体，同时也使得金街能够真正共享大商业极高的人流。

    五、关于价格

    1.我们是**目前最好的商铺产品。首先我们有多年的商业开发经验和强大的公司实力。有最前沿的设计理念和最成功的商场人流分布动线，商业部分我们有85%的自持率，在高自持的优势下使我们商业能够快速旺场，并有大部分商家会随着**广场首进**。我们将打造以体验式消费为主，达到吃、喝、玩、乐、购，全天一站式消费体验。

    2.例如买股票您是买1块钱一股的还是100块钱一股的，看的不是单股的价格而是股票本身的增值空间，再例如为什么有些商铺卖2万都没人买，有些商铺卖10万却一铺难求，争的头破血流。因为铺面本身的增值空间决定了商铺的好坏，而不是价格。

    3.您只需要关心两个问题，第一是您想不想买，第二个是您能不能买到。第一个问题取决于您认为它值多少钱，价格是在您心里的，第二句话取决于市场决定它值多少钱。如果您认为它值钱，请您为它付出更高的代价，如果您认为第二句话是成立的，那就请您现在不要纠结价格，而去纠结那个机会。我们做了那么多年商业地产，定价一定是有道理的。比如有的铺面价格便宜那是因为您没有看到它不好的一面，如果您觉得铺面价格高了那是因为您没有看到它好的一面，做为新城，我们有着多年的商业开发经验和对市场的把控，所以您应该把您所担心的问题交给我们更加专业的新城。总之一句话就是跟着新城既省心又能赚大钱！

    六、关于回报率

    其实对大部分客户我是不愿意谈回报率的，因为他都没有动心，谈租多少钱有必要吗？但是我跟您谈，因为我觉得您是想买的。至少我觉得您对我是认可的。（捧客户）

    1.一个好的项目的投资回报率是由多方面的发展趋势来组成的，只要这个趋势成立，那么这种高额的回报率就是成立的。

    2.商铺的投资回报率分两个部分，一个是租金收益，一个是不动产本身的增值，而这两个方面的回报，都是很趋势和发展有关系，说白了，就是和城市发展的趋势，和未来消费的趋势有关，如果这两个趋势没有问题，这个商铺的未来回报率一定不会低。我们说买商铺就和买鸡一样，买的是小母鸡，它自己会长，同时它也会下蛋，就是这个道理。

    3.买新城**广场的客户都是不谈回报率的，因为单纯的谈回报率没有意义。（比如：我说这里的铺子一个月能租500元/平米您相信吗？您说您不信，问我凭什么能租到这个价格呢？那么我告诉您500元/平米都算是少的。首先这个地方是未来城市的中心，100块；新城**广场是**片最好的商业综合体，100块；这个项目以后一定会满铺开业，铺铺爆满，100块；我们会改变整个城市的消费格局，100块；……….远远不止500！）所以算投资回报率是没有意义的，因为能算出它的回报率是基于您认可这个项目以及地段的发展趋势。其他项目拍着胸脯告诉您保证8年都有10%的回报率，您敢信吗？有这样的好事轮得着您吗？他为什么不自己留着呢？

    4.我们从来不忽悠，从之前的投资案例来看，没有一个商业的投资回报率是能够拿着计算器算出来的，比如深圳的华强北，没有人能够拿着计算器算出来它的回报率那么高，还有上海的南京路，南京的新街口等。但是，他们之所以投资回报率那么高，是因为他们站在了好的发展趋势上面。您不要告诉我您买了个商铺您第一年就要10%或者更高的回报率，我没办法保证您，我只能告诉您这个项目的发展趋势，因为这个项目的发展趋势绝对远超您目前的价值预判。

    5.虽然您在别的领域非常优秀，但是作为专业的商业客户经理，请您相信我！有眼光的人都只看城市的发展

    区域的发展，商业本身的增值，人流的导入等，却没有价格。

    七、挖空心思说位置

    说这个问题之前，要理解1个概念，就是商铺人流的特点，传统商业街的人流是流动的，随时通过车流交通流向外面，步行街的人流属于闭合式消费循环流动的，两者有本质区别。如果这是一个沿住宅的传统外街，客源是流动人口或过路客，如果这是一个成熟的商业步行街，那么自然这个位置就会优于这个位置，彩色的优于白色，因为这是一个街道么，路过的人群，而对于一条商业街来讲，并且如果住宅这里是一个出入口，那么这个位置一定好于这个位置，大多数人从这里出来，而且他出来后不是比选性消费，大多数住宅底商，辐射范围很有限，大家记住几个概念，我们要挂在嘴边的几个概念，比选性消费，随机性消费，配套性消费，目的性消费，并且要找到与之相对应的业态，那么对于社区底商来讲，很多配套性消费，配套性消费就是就近消费，所以第二家远不如第一家，第三家也远不如第一家。

    但是比选性的消费就不是，电子产品，杂牌电子产品，您们有没有进到任何一家电子商城，在第一家电子店买过杂牌手机的，（苏宁不一样，是品牌的）三星，苹果在门口第一家，生意就不错，他的品牌已经使它成为目的性消费了。如果他们在门口经营一定是有牌子的。它有这个经济实力，它扛得起这个租金，它担得起频效，杂牌手机、电脑越靠外的越做不好，这是比选性消费的特点，还没有比，还没有选，怎么成交。服装也是比选性消费，但是没有品牌服装也是比选性消费，但不是纯粹比选性消费，当看到自己喜欢的衣服就不是比选了，就是目的性消费。但是杂牌手机不是，它是比选。还有一种目的性业态不应该安排在端头，频效和租金要求较高的业态不适合安排在端头，比如说海底捞、酸菜鱼、口味俱佳的川菜馆它就不应该安排在端头。第一是租金高，第二是对位置要求不高，您看全世界开的海底捞的位置都不咋地，因为它是口碑传导为核心，它不需要最好的，它如果要了最好的它不划算，它需要划算的，因为它的口碑能够带动主动性消费。如果您是社区，从这个门一过来，配套性消费，当然是它，但是我是一条商业街，如果您是比选性消费您可能就未必一定选择端头铺，未必适合端头铺，因为您所有客户，都在街上走的，哪个地方近就在哪里。

    您买**不是因为新城会盖房子，是因为新城有眼光，是因为新城懂商业，会引导业态和规划，是新城看的比别人更远。您如果连这点都不理解，您大可以去买会砌砖头的开发商。如果新城在这点上都做不到，不能让客户信服，那新城也就只会砌砖头，您买新城也就没有什么意义。

    两个端头一去，中间也就没有几个铺子，两边一除，中间还分布了那么多停车场出入口。再说了就您会算，在图上偏一厘米都不行，您东算西算都不如天算，您说这么多地下停车场，您说您自己知道停在地上哪个口啊，他停了这个口就从这个口上去了。还有您与其在这个地方算死，还不如在租的时候您用点心，您租一个您认为好的品牌，您把租赁信息，交给新城，让新城帮您选两个品牌，或者我租首期租金我选低一点，我直接租一个年限长点的，投资大点的并且好一点的品牌，这样我每年10%的溢价增长，图这个我也不去算那个两厘米在图上，两厘米代表什么？为什么说两厘米而不去说三个铺，是因为这是个鸡毛算皮的事，不要跟我来讲，如果您在讲，您就是计较之人，没有眼光，不大气。

    八、关于商业金街业态分布抗性说辞

    从理论上来讲，卖掉的铺子我们是无法控制经营业态的，但是，现在就像我现在跟您说的，我们会在销售阶段，眼光放的长远一些，我们把住核心的商业业态，核心位置，与此同时，随着内街的招商和连廊的特点，会逐步形成第一圈和第二圈外街的业态，最适宜的业态特点会显现出来，现在，我们讲业态规划为时过早。

    但是我们有一点，大面积的自营客户，如果是买来的，一定会选择合适的端头，合适的位置，先把业态点位在合适的位置落位，利用自购自营落位和租赁自营落位，内外双重业态落位来引导自营投资的租赁方向，同时，我们也会在服务招商阶段考虑，有倾向性的输出我们溢出的品牌，以达到符合我们预期的业态设想，但是，公司一定不会允许我们现在承诺未来的业态规划，因为，这在法律上站不住脚。但是，事实的情况是，任何业态都会遵循业态的自然发展，都会遵循相关性互利的原则和规律。比如，孕婴联系在一起总是容易获得更高的销售额，幼青联系在一起也会促进销售，儿童娱乐总是伴随着儿童教育，儿童教育总是紧挨着文体用品，而玩具往往又会紧随其后，这些商业市场的自然规律只要在前期销售和落位时，适当的加以考虑和引导就能形成，这也是**广场商业运营的魅力所在。

    九、**广场为什么能够满铺经营？

    1、新城控股成立于1993年，发展至今已在全国101个大中型城市开发项目将近500个，新城控股进驻商业地产已有多年的历史，目前新城**广场在全国在建及开业达到了120座，到2020年将开业至100座。

    2、在多年的商业地产研发和开发运营中，我们看到了中国商业未来发展的方向，进而新城控股拥有了领先全国的商业地产模式，有更广阔的商业发展空间，自持体验式消费模式率先进入全国商业4.0时代，并在多年的积累中，长期战略合作品牌已超13000个。这能够为我们新城**广场精彩开业奠定坚实的基础。

    3、不仅如此，新城控股每选择一座城市，除了会在长期战略合作商家中择优选择进驻品牌，还会结合当地消费习惯，选址当地知名品牌进行业态排布。快速融入当地商业氛围内，逐步完成当地商业业态、模式的全面升级。

    4、截止目前，新城**广场在全国开业的42家店，每座都是当地人气最旺，成为了新的城市中心，所以跟着新城**广场赚钱不是空谈。

    十、二楼可以做什么？

    主题商业街二楼国际盛宴：打造主题餐厅、音乐餐厅、茶座、足浴、KTV、健身、电玩、网咖等体验式的休闲业态。万国鼎食：以意大利餐厅、法国餐厅、西班牙餐厅等特色餐饮为主的美食体验中心；大食代：以港式茶餐厅、台湾风味小吃及澳门风味等为主的特色美食餐厅；舌尖百味：以川菜、粤菜、徽菜、湘菜、东北菜及上海菜等国内主要特色菜系为主的美食餐厅。

    米氏育婴：以国际婴童用品、婴童娱乐及尖端早教机构等商业品类来打造

    现在云冈区没有一条关注儿童成长相对集中的街区，以国际婴童用品、婴童娱乐及尖端早教机构、儿童培训、母婴用品等商业品类来打造，打造梦幻的儿童世界；星女王：针对消费力强劲的女性客户，规划有化妆护肤品、美容美发、SPA、舞蹈瑜伽室、主题健身房等女性特色体验式业态。造梦空间：以文创类、中国特色民风民俗为主的创意工艺品店、主题书店、主题DIY店、网红打卡店等商业品类来打造；个性酒吧、创意咖啡吧、台球俱乐部、网咖中心。。

    十一、那么如何解决我们商铺比周边贵的问题

    1、品牌=收益保障：品牌实力，新城控股全国八强，目前也是地产全国十强唯一一个商业地产和住宅地产双轮驱动发展的地产公司；

    2、客流=财流：新城**广场的金街商铺的真正价值在于其拥有庞大的人流量是住宅底商是无法比拟的，例如我们所有的新城**广场开业前三天日均人流量30万人，开业后平均日人流量可以保证3到5万人，而住宅底商的服务人群只有1千人左右，客流是住宅底商服务人数的30-50倍，而我们众所周知，客流代表财流，海量的客流带来海量的经商机会以及赚钱机会；

    3、养商周期短：服务式招商，与住宅底商的最大不同之处在于我们拥有13000家的战略合作伙伴和近七千人人的招商团队为您的商铺保驾护航，我们可以在最短的时间内帮您找到最适合您商铺的经营者，您有可能成为利郎、九牧王等大品牌商家的房东，社区底商是做不到的；

    3、稀缺=升值：新城**广场的商铺是属于核心区域内的核心商铺，它的真正价值在于它的稀缺性而不是用价格去衡量的。

    4、营销推广=人气保障：我们打造魏都印巷主题街区，带有文化旅游性质的主题街区，分为五大节点广场，每年都会投入500万，每个月都会举办一次中大型活动，这是其他社区底商以及其它开发商无法可依对比的；

    5、商户高性价比=回报丰厚：我们所有出售的商铺都是独立的一层或者独立二层，而且层高5.7米，这样高度的层高，后期是可以隔成两层，对于租户来说，花了一层的钱，享受的两层的空间，面积双倍利用；

    6、高品质场所=高品质消费：消费者在逛购物中心的时候，自己在心理会默认把消费预期拉起来，比方说可能周边的社区底商买个服装多了500元有可能会接受，再多可能就接受不了，觉得这个价格不值得，但是逛商业中心的时候，1000元一件服装都是可以接受的，商业氛围以及商户品牌的影响是客户拉升消费水平的先决条件；

    7、独特体验唯一性=吸引客流：**市首家停车楼，地上三层停车场，外加地下停车场，总计有1500个超大型停车位，大量的停车位带来极大的便捷性，给消费者带来非常好的体验感；

    十二、为什么宁可买铺不要租铺

    1、买铺者和租铺者两者的目的是不同的，买铺者更多的是注意商铺整体的增值保值的能力，租铺者只需要注意铺子是否符合他经营产品的种类。

    2、资产配比

    现在全国各行各业都在进行多元化发展，这样的发展有很多好处，可以最大限度规避投资运营风险，也就是俗称的东边不亮，西边亮的经营理念。这样就不得不提一个词资产配置。您作为一个成功人士，肯定拥有自己的固有投资渠道和赚钱方法，为什么不尝试一下其他的投资渠道呢？让自己的投资方法多样起来。跟您举个例子，假如您有5000万，我们开饭店投资了2000万，剩下的3000万我们投资买商铺。几年以后，假设您饭店的生意不好做了，您可以随时关店。因为您几年前买的商铺价值已经超越了当初您的总投资5000万。您当初投资商铺的资金已经为您实现了翻倍。这是一种规避投资风险的最好方法，您为什么不试试呢？